房价维稳利于成交 楼市将先于经济回暖

2009-03-30  145

21世纪不动产观点房价维稳利于成交 楼市将先于经济回暖北京、上海、深圳等地楼盘的涨价风潮,将不得不在一片嘘声中草草收场。随之而来的,是房价继续在下行通道寻找支撑。

有专家称,楼市将在一轮小幅下跌获得企稳后真正回暖,但这只是指成交量的稳定增长而不是房价的上涨。

涨价依据不足

近期,在北京、上海、深圳以及少数二三线城市,出现了部分楼盘逆市涨价的小风潮。据21世纪不动产的监测数据,这些已经或宣布即将涨价的楼盘,多数是前期降价幅度较大、且取得较好销售业绩的楼盘。也就是说,这些楼盘涨价是想把价格拉回到与其周边区域持平的水平。

值得注意的是,这些楼盘宣布涨价,是在今年1、2月份楼市成交量大幅增长这一背景下进行的。这种行为给了消费者趁楼市回暖而涨价的感觉。而确有部分专家和开发商一起宣称楼市已经或即将全面回暖,为楼盘涨价造势。

但是,从最近一周的反映看,涨价遭遇到了全面声讨,连众多业内人士也不赞成此时涨价。此轮开发商小范围的短暂涨价,因其虚幻性和背离现实,而被业内资深专家称为“涨价泡沫”。

21世纪不动产高级分析师孟奇也认为,目前房价上涨严重缺乏现实依据。首先是宏观经济和行业背景均不支持房价上涨。宏观经济尚未企稳,房地产市场仅仅是刚自去年四季度的惨淡成交后有所恢复。其次,1、2月成交量的大幅增长,主要是2008年被压抑的住房需求,在救市政策激发下的一种集中释放,它并不表明住房消费的全面回暖。第三,房价调整是否已经到底,没有充足证据。

孟奇提醒,如果价格是左右销售业绩的主要因素,那么,少数前期因为大幅降价而销售相对火爆的楼盘,很可能因为大幅度提价而遭遇销售大滑坡。这对于现金流尤其重要的开发商来说,并不是一种最优选择。

市场回暖需价格稳定

在售楼盘涨价,最可能引发的一种现象,也是开发商最不愿意看到的现象,就是破坏刚刚呈现的成交量回暖的大好形势,而导致新的观望情绪形成。观望回潮,势必延长房地产市场的调整期,加剧行业阵痛。实际上这也是为什么连许多业内人士都不赞成此时涨价的重要原因。

既然房价上涨既缺乏现实依据和内在动力,又招致全面声讨,楼市观望又是各方面都不愿意看到的局面,那么,房价的稳定或小幅调整将更有利于行情的展开。

孟奇也认同房价下跌更有利于促进成交的观点。这也是21世纪不动产在很多区域城市监测到的一种客观现象。每当一个楼盘价格降到一定幅度,总能吸引部分购房者入市,这一方面说明前期房价确实太高,另一方面也说明楼市的刚性需求一直是存在的。

由于新房市场的不稳定,包括少数在售楼盘的涨价及其引发的疑惑和观望,新房价格的波动,新房市场预期的不确定,在一定程度上促使一批购房者选择了二手房。去年二手房价格调整幅度比新房大,也使得二手房价更有吸引力。从目前情况看,无论新建商品房市场下半年变化趋势如何,二手房市场的成交量都会呈良性增长的态势。

楼市将先于经济回暖

全国政协经济委员会副主任、经济学家厉以宁和全国政协委员、中央财经大学证券期货研究所所长贺强均认为,我国经济仍有望在全球实现率先复苏,今年下半年见底。中国宏观经济学会秘书长王建也认为,我国经济将于2009年第四季度走出低谷,呈现强劲反弹。

如果主流经济学家的判断成真,那么,作为对经济景气最敏感的房地产业,将会在此轮反弹中起引导作用,即房地产先于经济回暖。

据21世纪不动产北京、上海、深圳、广州等城市的监测数据表明,新房和二手房的成交量进入3月份以后,仍呈稳定增长态势。

孟奇认为,今年1~2月并延续到3月,北京、上海、深圳、杭州等地的二手房市场,成交量连续大幅增长,透露出了意味深长的迹象。

其一,多个城市二手房的突然回暖,或者说“小阳春”,是以成交量大增体现,而非房价的上涨。而在二手房市场,成交量的重要性远远大于交易价格。

其二,此次以成交量为标志的大幅增长,并非单个城市所特有,而是几大一线城市均同步上扬。而大城市的二手房市场在全国往往是有方向标意义的。

其三,此轮房地产市场的调整,是从一线城市开始的,而且是从二手房市场开始的。二手房是整个房地产市场感应最敏锐的部分,这是否是一种春天潮汐来临的讯息?

孟奇说,深圳是全国率先调整的城市,亦即是说,深圳二手房市场在全国最早进入调整。21世纪不动产通过对深圳二手房市场的长期观察、监测,种种迹象表明,深圳二手房市场已经发出见底信号。

如果深圳整个房地产市场已经基本见底或即将见底的推论成立,那么,可以相信上海、北京房地产市场见底的时间也不会很久了。当然,这些地方楼市的回暖,也应以二手房为先行指标。

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